BAB 11 PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL

A.    PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH

Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Menurut Undang-Undang No. 1 Tahan 2011 menetapkan bahwa perumahan dapat dibangun diatas tanah :

a.  Hak milik

b.  Hak guna bangunan atas tanah Negara

c.  Hak guna bangunan atas hak pengelolaan

d.  Hak pakai di atas tanah negara.

Perumahan dapat dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan yaitu :

a.  Warga negara Indonesia

b.  Orang asing yang berkependudukan diindonesia

c.  Lembaga negara

d.  Kementrian

e.  Lembaga pemerintahan non-kementrian

f.  Pemerintahan provinsi

g.  Pemerintahan kabupaten / kota

h.  Badan otorita

i.  Badan usaha milik negara

j.  Badan usaha milik daerah

k.  Badan usaha swasta yang membentuk Persoan Terbatas (PT)

l.  Yayasan

Menurut Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Guna Bangunan. Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Pada ayat (2) ditegaskan bahwa Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Pakai. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.

a.  Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan atas tanah negara terjadi dengan penetapan pemerintah dalam bentuk surat keputusan pemberian hak (SKPH), yang kewenagan menerbitkannya diserahkan kepada kepala badan pertahanan nasional RI. Pemegang hak guna banguan atas tanah negara adalah warga negara  Indonesia. Hak Guna Bangunan atas tanah tanah negara berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan ini diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berkhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya.

Syarat-syrat yang harus dipenuhioleh pemegang Hak Guna Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan adalah.

1)  Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.

2)  Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

3)  Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak

4)  Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.

b.  Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelola

Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan terjadi sejak surat keputusan didaftarkan oleh permohon hak guna bangunan kepada kepala kantor pertahanan kabupaten / kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. Pembaharuan Hak Guna banguna ini atas permohonan pemegang Hak Guna Banguna setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Kewajiban yang harus dipenuhi oleh pemegang hak guna bangunan atas tanah hak pengelola ialah membayar uang pemasukan, mengunakan tanah sesuai peruntukan, dan menjaga kelestarian lingkungan hidup.

 Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan dapat dijadikan utang dengan dibebani hak tanggungan setelah mendapat persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelola. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan dapat juga beralih melalui pewarisan, berahli pada pihak lain melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, dan lelang. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan berakbitkan hak guna bangunan kembali kepada pemegang hak pengelola.  

c.  Hak Pakai atas Tanah Negara

Hak pakai atas tanah negara yang digunakan untuk perumahan adalah hak pakai bersipat privat. hak yang dimiliki oleh pemegang Hak pakai atas tanah ialah mengunakan tanah selama waktu tertentuk untuk kepentingan pribada atas usahanya, memindahkan hak pakai kepada pihak lain, dan membebaninya dengan hak tanggungan .menurut Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya menetukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan selamaJangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan.untuk keperluan yang tertentu. Dalam peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada pasala 45 sampai pasal 49, jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya.

Pada perumahan terdapat dua macam Hak pakai atas tanah dan Hak gunah bangunan atas hak pengelola yaitu hak guna bangunan induk dan hak guna bangunan pecahan. Hak guna bangunan induk adalah hak atas tanah yang kemudian dipecah-pecah menjadi bidang tanah yang lebih kecil atau sebagiannya dipisahkan untuk didaftarkan sebagai bidang tanah tersendiri. Sedangkan hak guna bangunan pecahan adalah hak dalam ukuran luas tanah yang lebih kecil yang berasal dari hak guna banguanan induk yang setiap pecahannya itu diterbitkan satu sertipikat hak guna bangnan.

B.  PROSEDUR PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TEMPAT TINGGAL

Hak atas tanah dapat ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan dari pemegang hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk memenuhi kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi syarat untuk memegang hak atas tanah dari tanah yang baru ia terima. Hal ini terjadi saat sebuah badan hukum memenangkan tanah dengan Hak Milik di lelang publik padahal badan hukum tersebut tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah dengan Hak Milik. Sedangkan hak atas tanah dapat ditingkatkan untuk mendapatkan Hak Milik yang dipergunakan sebagai rumah tinggal.

a.  Peningkatan Hak Atas Tanah

Penigkatan hakmatas tanah adalah perubahan hak atas tanah dari ha katas tanah yang menjadi paling kuat. Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal (“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat 2 (dua) cara untuk meningkatkan hak atas tanah menjadi Hak Milik:

1)  Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang luasnya 600 m2 atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.

2)  Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600m2 atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.

Untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak harus membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.Permohonan pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana yang terdapat dalam lampiran Kepmeneg Agraria No.6/1998 disertai dengan:

1.      Sertifikat tanah yang bersangkutan.

2.      Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa:

1) Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau

2) Surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi berwenang

1)  Fotokopi SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih).

2)  Bukti identitas pemohon.

3)  Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh sebagaimana sesuai dengan lampiran II Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan ini.

b.  Penurunan Hak atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”), terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:

1)  Hak Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua puluh lima) tahun.

2)  Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum Indonesia diturunkan menjadi Hak Pakai atas permohonan pemegang hak atau kuasanya dengan jangka waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.

Permohonan untuk mengubah Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan disertai:

·         Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang dimohon perubahan haknya, atau bukti pemilikan tanah yang bersangkutan dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar.

·         Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum.

·         Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.

·         Bukti identitas pemohon.

Dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya dimenangkan oleh badan hukum melalui pelelangan umum, maka permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik tersebut diajukan oleh badan hukum yang bersangkutan bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua permohonan tersebut diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak tersebut terlebih dahulu, dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap memperhatikan ketentuan mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah dibahas sebelumnya.

Prosedur pemberian Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah tempat tinggal, yaitu

1.      Permohonan pemberiaan Hak Milik

2.      Pemeriksaan pendaftaran pemberian Hak Milik

3.      Perintar setor pungutan

4.      Pendaftaran pemberian Hak Milik