A. PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH
Rumah
adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana
pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi
pemiliknya. Menurut Undang-Undang No. 1 Tahan 2011 menetapkan bahwa perumahan
dapat dibangun diatas tanah :
a. Hak milik
b. Hak guna bangunan atas tanah Negara
c. Hak guna bangunan atas hak pengelolaan
d. Hak pakai di atas tanah negara.
Perumahan dapat dibangun oleh penyelenggara
pembangunan perumahan yaitu :
a. Warga
negara Indonesia
b. Orang
asing yang berkependudukan diindonesia
c. Lembaga
negara
d. Kementrian
e. Lembaga
pemerintahan non-kementrian
f. Pemerintahan
provinsi
g. Pemerintahan
kabupaten / kota
h. Badan
otorita
i. Badan
usaha milik negara
j. Badan
usaha milik daerah
k. Badan
usaha swasta yang membentuk Persoan Terbatas (PT)
l. Yayasan
Menurut
Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Guna Bangunan.
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Pada
ayat (2) ditegaskan bahwa Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat
keperluan serta keadaan bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
Pasal
41 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Pakai.
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan
Undang-undang ini.
a. Hak Guna
Bangunan atas Tanah Negara
Hak Guna Bangunan atas tanah negara terjadi dengan
penetapan pemerintah dalam bentuk surat keputusan pemberian hak (SKPH), yang
kewenagan menerbitkannya diserahkan kepada kepala badan pertahanan nasional RI.
Pemegang hak guna banguan atas tanah negara adalah warga negara Indonesia. Hak Guna Bangunan atas tanah tanah
negara berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu
atau pembaharuan Hak Guna Bangunan ini diajukan selambat-lambatnya dua tahun
sebelum berkhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau
perpanjangannya.
Syarat-syrat yang harus dipenuhioleh pemegang Hak
Guna Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna
Bangunan adalah.
1) Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.
2) Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak.
3) Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak
4) Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.
b. Hak Guna
Bangunan atas Tanah Hak Pengelola
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan terjadi
sejak surat keputusan didaftarkan oleh permohon hak guna bangunan kepada kepala
kantor pertahanan kabupaten / kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah
yang bersangkutan. Pembaharuan Hak Guna banguna ini atas permohonan pemegang
Hak Guna Banguna setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Kewajiban
yang harus dipenuhi oleh pemegang hak guna bangunan atas tanah hak pengelola
ialah membayar uang pemasukan, mengunakan tanah sesuai peruntukan, dan menjaga
kelestarian lingkungan hidup.
Hak
Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan dapat dijadikan utang dengan dibebani
hak tanggungan setelah mendapat persetujuan tertulis dari pemegang hak
pengelola. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan dapat juga beralih
melalui pewarisan, berahli pada pihak lain melalui jual-beli, tukar-menukar,
hibah, dan lelang. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan
berakbitkan hak guna bangunan kembali kepada pemegang hak pengelola.
c. Hak Pakai
atas Tanah Negara
Hak pakai atas tanah negara yang digunakan
untuk perumahan adalah hak pakai bersipat privat. hak yang dimiliki oleh
pemegang Hak pakai atas tanah ialah mengunakan tanah selama waktu tertentuk
untuk kepentingan pribada atas usahanya, memindahkan hak pakai kepada pihak
lain, dan membebaninya dengan hak tanggungan .menurut Pasal 41 ayat (2) UUPA
tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini
hanya menetukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan selamaJangka waktu tertentu
atau selama tanahnya digunakan.untuk keperluan yang tertentu. Dalam peraturan
Pemerintah No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada pasala 45
sampai pasal 49, jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda sesuai dengan asal
tanahnya.
Pada
perumahan terdapat dua macam Hak pakai
atas tanah dan Hak gunah bangunan atas hak pengelola yaitu hak guna bangunan
induk dan hak guna bangunan pecahan. Hak guna bangunan induk adalah hak atas tanah
yang kemudian dipecah-pecah menjadi bidang tanah yang lebih kecil atau
sebagiannya dipisahkan untuk didaftarkan sebagai bidang tanah tersendiri. Sedangkan
hak guna bangunan pecahan adalah hak dalam ukuran luas tanah yang lebih kecil
yang berasal dari hak guna banguanan induk yang setiap pecahannya itu diterbitkan
satu sertipikat hak guna bangnan.
B. PROSEDUR
PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TEMPAT TINGGAL
Hak atas tanah dapat ditingkatkan
dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan dari pemegang
hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk memenuhi
kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi syarat untuk
memegang hak atas tanah dari tanah yang baru ia terima. Hal ini terjadi saat
sebuah badan hukum memenangkan tanah dengan Hak Milik di lelang publik padahal
badan hukum tersebut tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah dengan Hak Milik.
Sedangkan hak atas tanah dapat ditingkatkan untuk mendapatkan Hak Milik yang
dipergunakan sebagai rumah tinggal.
a. Peningkatan Hak Atas Tanah
Penigkatan hakmatas tanah
adalah perubahan hak atas tanah dari ha katas tanah yang menjadi paling kuat. Menurut
Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun
1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal (“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat
2 (dua) cara untuk meningkatkan hak atas tanah menjadi Hak Milik:
1) Hak
Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan
perseorangan Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang luasnya 600 m2 atau kurang,
atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas
pemegang haknya dengan Hak Milik.
2) Tanah
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan
perseorangan WNI yang luasnya 600m2 atau kurang yang sudah habis jangka
waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan
yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.
Untuk pemberian Hak
Milik tersebut, penerima hak harus membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai
ketentuan yang berlaku.Permohonan pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk
sebagaimana yang terdapat dalam lampiran Kepmeneg Agraria No.6/1998 disertai dengan:
1.
Sertifikat tanah yang bersangkutan.
2.
Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa:
1) Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan yang
mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau
2) Surat keterangan dari Kepala
Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal,
apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi
berwenang
1) Fotokopi
SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih).
2) Bukti
identitas pemohon.
3) Pernyataan
dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu
yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak
lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000
(lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh sebagaimana sesuai dengan lampiran II
Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan ini.
b. Penurunan Hak atas Tanah
Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik
menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak
Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”),
terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:
1) Hak
Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka
waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua puluh lima) tahun.
2) Hak
Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan
perseorangan WNI atau badan hukum Indonesia diturunkan menjadi Hak Pakai atas
permohonan pemegang hak atau kuasanya dengan jangka waktunya 25 (dua puluh
lima) tahun.
Permohonan untuk mengubah Hak Milik menjadi
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai
diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan disertai:
·
Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan
yang dimohon perubahan haknya, atau bukti pemilikan tanah yang bersangkutan
dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar.
·
Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh
pejabat lelang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam
suatu pelelangan umum.
·
Surat persetujuan dari pemegang Hak
Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.
·
Bukti identitas pemohon.
Dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan
haknya dimenangkan oleh badan hukum melalui pelelangan umum, maka permohonan
pendaftaran perubahan Hak Milik tersebut diajukan oleh badan hukum yang
bersangkutan bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua
permohonan tersebut diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak
tersebut terlebih dahulu, dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap
memperhatikan ketentuan mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah
dibahas sebelumnya.
Prosedur pemberian Hak Milik yang berasal dari
tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah tempat tinggal, yaitu
1.
Permohonan pemberiaan Hak Milik
2.
Pemeriksaan pendaftaran pemberian Hak Milik
3.
Perintar setor pungutan
4.
Pendaftaran pemberian Hak Milik
